부동산개발 PM·도시개발 대행 전문｜인허가 총괄 행정사합동사무소 정의
- 행정사합동사무소 정의
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부동산개발 PM·도시개발 대행 전문｜인허가 총괄 행정사합동사무소 정의 부동산개발PM, 도시개발대행, 도시개발사업, 인허가PM, 토지개발, 개발행위허가, 도시계획, 부동산개발인허가, 행정사합동사무소정의
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부동산 개발사업을 준비하면서 가장 먼저 무엇을 확인하고 계십니까?
토지 가격, 예상 분양가, 건축 규모, 공사비, 대출 가능 금액부터 계산하는 경우가 많습니다.
물론 사업성과 자금계획은 중요합니다.
하지만 개발사업의 출발점은 예상 수익이 아니라 그 토지에서 계획한 사업을 실제로 추진할 수 있는지 확인하는 것입니다.
아무리 좋은 입지의 토지를 확보하더라도 용도지역이나 도로 조건이 맞지 않거나, 개발행위허가 기준을 충족하지 못하거나, 농지·산지전용과 관계기관 협의가 해결되지 않으면 사업은 진행되지 않습니다.
반대로 법령과 행정절차를 처음부터 분석하고, 인허가 순서를 설계하며, 필요한 전문가를 적절한 시점에 배치하면 사업의 불확실성을 줄일 수 있습니다.
이 역할을 담당하는 것이 바로 부동산개발 PM입니다.
행정사합동사무소 정의는 단순히 사업계획을 설명하는 컨설팅에서 끝나지 않습니다.
토지분석, 개발가능성 검토, 도시계획, 개발행위허가, 관계기관 협의, 각종 인허가 신청과 보완 대응을 하나의 사업으로 연결하는 인허가 중심 부동산개발 PM 및 도시개발 대행 업무를 수행합니다.
부동산개발 PM이 필요한 진짜 이유
PM은 프로젝트 매니지먼트, 즉 사업 전체를 계획하고 관리하는 업무를 말합니다.
그러나 국내에서 사용되는 ‘부동산개발 PM’이라는 표현은 업체마다 의미가 다릅니다.
어떤 업체는 사업수지 작성과 금융자문을 중심으로 PM을 수행하고, 어떤 업체는 설계관리나 시공관리 위주로 PM 업무를 제공합니다.
이러한 업무도 개발사업에서 반드시 필요합니다.
다만 토지개발이나 도시개발사업은 인허가가 해결되지 않으면 설계, 금융, 시공 단계로 넘어갈 수 없습니다.
따라서 실질적인 부동산개발 PM이라면 최소한 다음 질문에 답할 수 있어야 합니다.
해당 토지에서 계획한 시설을 개발할 수 있는가?
토지의 용도지역과 지구단위계획은 사업계획에 적합한가?
개발행위허가를 받을 수 있는가?
도시관리계획 결정이나 변경이 필요한가?
도시계획위원회 심의 대상에 해당하는가?
진입도로와 기반시설을 확보할 수 있는가?
농지전용이나 산지전용이 가능한가?
환경·교통·재해 관련 검토가 필요한가?
국유지·공유지·도로·구거가 사업부지에 포함되어 있는가?
관계기관 협의는 어떤 순서로 진행해야 하는가?
필요한 인허가와 예상 기간은 어느 정도인가?
이러한 질문을 검토하지 않은 상태에서 토지계약이나 설계부터 진행하면, 사업 중간에 계획을 전면 수정해야 할 수 있습니다.
부동산개발 PM의 핵심은 문제가 발생한 후 수습하는 것이 아니라, 사업 초기에 위험을 발견하고 진행 가능한 구조를 만드는 데 있습니다.
도시개발 대행은 단순한 서류 접수가 아닙니다
도시개발 대행이라는 말을 들으면 행정기관에 신청서만 제출하는 업무라고 생각할 수 있습니다.
그러나 실제 도시개발사업은 하나의 허가로 끝나지 않습니다.
도시개발법상 도시개발사업은 개발계획 수립, 도시개발구역 지정, 시행자 지정, 실시계획 작성과 인가 등 여러 단계가 서로 연결되는 사업입니다. 실시계획에는 지구단위계획이 포함되고, 시행자는 원칙적으로 지정권자의 인가를 받아야 합니다.
사업지의 위치와 규모, 시행방식, 토지현황에 따라 다음과 같은 업무가 함께 검토될 수 있습니다.
도시개발구역 지정 제안
개발계획 수립 및 변경
도시개발사업 시행자 지정
실시계획 작성 및 인가
지구단위계획 수립 또는 변경
도시·군관리계획 결정 또는 변경
개발행위허가
건축허가
농지전용허가 또는 협의
산지전용허가
도로점용허가
비관리청 도로공사 시행허가
하천점용 및 공유수면 관련 허가
국유지·공유지 사용 또는 처분 협의
환경영향평가 또는 소규모 환경영향평가
재해영향평가와 교통 관련 검토
상하수도 및 기반시설 협의
문화유산 및 군사시설 관련 협의
각종 사업계획 승인과 영업 인허가
도시개발 대행은 이러한 절차를 따로따로 접수하는 업무가 아닙니다.
어떤 절차를 먼저 진행해야 하는지, 서로 연계되는 허가는 무엇인지, 기술용역업체가 작성해야 할 자료는 무엇인지, 행정기관과 어떤 사항을 먼저 협의해야 하는지를 정리해야 합니다.
그래서 도시개발사업에는 개별 허가만 처리하는 대행자가 아니라 전체 인허가 구조를 관리하는 부동산개발 PM이 필요합니다.
개발행위허가는 부동산 개발의 핵심 관문입니다
부동산개발 PM 업무에서 가장 자주 검토하는 절차 중 하나가 개발행위허가입니다.
국토계획법은 건축물의 건축, 공작물 설치, 토지의 형질변경, 토석 채취, 토지분할 등 대통령령으로 정하는 개발행위를 하려는 경우 관할 행정청의 허가를 받도록 규정하고 있습니다.
개발행위허가는 단순히 도면과 신청서를 제출한다고 처리되는 것이 아닙니다.
행정기관은 해당 개발행위가 도시계획, 주변 토지 이용상황, 기반시설, 도로, 배수, 경관, 환경과 조화를 이루는지 종합적으로 검토합니다.
사업 규모와 내용에 따라 지방도시계획위원회 심의가 요구될 수도 있습니다. 국토계획법 제59조는 일정한 개발행위에 대해 중앙 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거치도록 규정하고 있습니다.
실무상 개발행위허가 과정에서는 다음과 같은 보완이 자주 발생합니다.
진입도로 폭과 구조 보완
우수·오수 처리계획 보완
절토와 성토계획 조정
옹벽 및 구조물 안전성 검토
재해방지대책 보완
주변 경관과의 조화 검토
토지사용권원 확인
인접 토지 민원 대응
상하수도와 전력 등 기반시설 확보
사업부지 경계와 측량자료 보완
허가신청 전에 이러한 문제를 예상하지 못하면 보완 요청이 반복되고 사업 일정이 지연될 수 있습니다.
행정사합동사무소 정의는 개발행위허가만 별도로 바라보지 않습니다.
건축계획, 도로계획, 토목설계, 배수계획, 농지·산지전용 등 연관 절차를 함께 검토하여 전체 개발사업 안에서 개발행위허가가 원활하게 진행될 수 있도록 관리합니다.
토지를 매입하기 전에 부동산개발 PM 검토가 필요합니다
개발사업에서 가장 위험한 판단은 “토지를 먼저 매입하고 인허가는 나중에 알아보자”는 것입니다.
매매계약을 체결한 후 개발이 어렵다는 사실을 알게 되면 계약금과 중도금뿐만 아니라 금융비용, 설계비, 측량비, 각종 용역비까지 손실로 이어질 수 있습니다.
특히 다음과 같은 문제는 토지 매입 전에 확인해야 합니다.
1. 용도지역과 건축 가능 용도
계획관리지역, 자연녹지지역, 일반주거지역 등 용도지역에 따라 건축할 수 있는 시설과 건폐율·용적률이 달라집니다.
같은 지목과 면적의 토지라도 용도지역과 지구단위계획에 따라 개발가치는 크게 달라질 수 있습니다.
2. 도로와 진입 조건
토지와 도로가 접해 있는 것처럼 보여도 법적으로 건축과 개발에 사용할 수 있는 도로인지 별도로 확인해야 합니다.
현황도로, 사도, 국유지, 구거 등이 포함된 경우 도로사용 동의, 점용허가, 비관리청 도로공사 시행허가 또는 별도의 권원 확보가 필요할 수 있습니다.
3. 개발행위허가 기준
관할 지방자치단체의 도시계획조례에 따라 경사도, 표고, 임목축적, 입목본수도, 도로, 배수 등의 기준이 다르게 적용될 수 있습니다.
토지이용계획확인원만으로는 실제 허가 가능성을 모두 판단하기 어렵습니다.
4. 농지와 산지 규제
지목이 전·답·과수원이라면 농지전용이, 임야라면 산지전용이 문제될 수 있습니다.
토지의 현재 상태뿐 아니라 농업진흥지역, 보전산지 등 중첩된 규제를 확인해야 합니다.
5. 도시계획시설과 각종 보호구역
사업부지가 도로·공원 등 도시계획시설에 저촉되거나 문화유산, 군사시설, 하천, 상수원 등 별도의 규제지역에 포함될 수 있습니다.
6. 기반시설과 사업비
도로, 상하수도, 전기, 통신, 가스 등 기반시설을 사업자가 직접 설치해야 한다면 예상보다 사업비가 크게 증가할 수 있습니다.
부동산개발 PM은 단순히 “건축이 가능한가”만 검토하는 업무가 아닙니다.
실제로 사업을 완료하기 위해 필요한 조건과 비용, 절차, 기간을 함께 검토해야 합니다.
인허가 실행형 부동산개발 PM이란 무엇인가
일반적인 개발 컨설팅은 조사보고서와 사업성 분석을 제공하는 형태로 끝나는 경우가 있습니다.
보고서의 내용이 아무리 훌륭하더라도 실제 행정절차로 연결되지 않으면 사업은 진행되지 않습니다.
행정사합동사무소 정의가 지향하는 방식은 인허가 실행형 부동산개발 PM입니다.
먼저 사업대상지와 개발목적을 분석합니다.
그다음 필요한 인허가 목록과 선후관계를 정리합니다.
건축사, 도시계획업체, 토목설계업체, 측량업체, 환경·교통·재해 관련 업체 등 필요한 전문가를 사업 성격에 맞게 구성합니다.
이후 행정기관과의 사전협의, 신청서류 준비, 보완 대응, 일정관리를 하나의 사업으로 연결합니다.
즉, 단순히 “이런 허가가 필요합니다”라고 설명하는 데서 끝나는 것이 아니라, 실제로 인허가 절차가 진행되도록 프로젝트를 관리하는 것입니다.
행정사 중심 개발 PM이 필요한 이유
부동산 개발사업에는 여러 전문자격사의 협업이 필요합니다.
건축사는 건축설계와 감리를 담당하고, 토목·도시계획 기술자는 기술도서와 계획을 작성합니다.
감정평가사는 토지와 사업가치를 평가하고, 법무사와 변호사는 등기 및 법률분쟁과 관련된 업무를 담당합니다.
행정사는 행정기관에 제출하는 서류의 작성, 작성된 서류의 제출 대행, 인가·허가·면허 등을 받기 위한 신청·청구·신고 등의 대리와 행정관계 법령에 관한 상담·자문을 수행합니다.
행정사법은 이러한 업무를 행정사의 업무로 규정하고 있으며, 다른 법률에 따라 허용되는 경우를 제외하고 행정사가 아닌 사람이 이를 업으로 수행하는 것을 제한하고 있습니다.
다만 건축설계, 엔지니어링, 감정평가, 등기, 소송 등 다른 법률에 따라 별도의 자격이 요구되는 업무는 해당 자격사가 담당해야 합니다.
따라서 개발사업에서 중요한 것은 한 사람이 모든 업무를 처리한다고 주장하는 것이 아닙니다.
각 분야의 자격사가 자신의 전문업무를 수행하되, 행정사가 인허가와 행정절차를 중심으로 전체 사업을 연결하는 구조가 필요합니다.
행정사합동사무소 정의는 행정사를 중심으로 건축사, 도시계획 및 토목업체, 측량업체, 감정평가법인, 법무법인, 법무사 등과 협업하는 방식으로 부동산개발 PM을 수행합니다.
행정사합동사무소 정의의 부동산개발 PM 진행 절차
1단계｜사업목표와 개발방식 확인
토지주가 직접 개발하려는 사업인지, 시행사에 매각하려는 사업인지, 조합 또는 공동사업 방식인지부터 확인합니다.
사업목표가 달라지면 계약구조, 인허가 전략, 자금조달 방식도 달라집니다.
2단계｜토지 및 공법상 규제 분석
토지이용계획확인원, 지적도, 토지대장, 건축물대장, 등기사항, 도로현황, 항공사진과 관련 조례 등을 검토합니다.
필요한 경우 현장조사를 통해 공부상 내용과 실제 현황이 일치하는지도 확인합니다.
3단계｜개발가능성 및 주요 위험요소 검토
계획한 시설이 입지할 수 있는지, 건축 규모는 어느 정도인지, 도시계획 변경이나 심의가 필요한지, 기반시설 확보에 문제가 없는지 확인합니다.
4단계｜인허가 로드맵 작성
개발사업에 필요한 허가, 인가, 승인, 신고, 심의와 협의 절차를 정리합니다.
먼저 처리해야 할 업무와 병행 가능한 업무를 나누어 전체 일정을 수립합니다.
5단계｜전문가 및 용역업체 구성
건축, 토목, 도시계획, 측량, 환경, 교통, 재해 등 사업에 필요한 전문가를 선정하고 업무범위를 조정합니다.
6단계｜관계기관 사전협의
사업계획을 구체화한 후 관할 행정기관의 관련 부서와 주요 쟁점을 협의합니다.
부서마다 요구하는 자료와 검토기준이 다를 수 있으므로, 협의사항을 정리하여 설계와 사업계획에 반영합니다.
7단계｜인허가 신청과 보완 대응
행정기관에 필요한 서류를 제출하고, 부서협의와 보완요구에 대응합니다.
보완요구가 발생하면 단순히 자료를 추가하는 것이 아니라 기존 사업계획과 다른 인허가에 미치는 영향까지 함께 검토합니다.
8단계｜후속 인허가 및 사업완료 지원
건축허가 이후에도 변경허가, 사용승인, 준공, 영업등록과 각종 신고 등 후속 절차가 남을 수 있습니다.
개발 목적에 맞는 최종 운영이 가능하도록 사업완료 단계까지 필요한 절차를 관리합니다.
도시개발사업 성공은 인허가 전략에서 시작됩니다
도시개발사업은 사업부지의 규모가 크고 이해관계인이 많아 일반적인 단일 건축사업보다 복잡합니다.
토지소유자, 시행사, 투자자, 금융기관, 설계업체, 시공사, 감정평가법인과 행정기관 사이의 이해관계를 함께 관리해야 합니다.
도시개발사업의 시행방식도 사업 조건에 따라 달라집니다.
토지를 수용하거나 사용하는 방식, 환지방식, 두 방식을 혼합하는 방식 등을 검토할 수 있으며, 토지소유자 동의와 사업비 조달, 기반시설 설치, 체비지와 환지계획 등 다양한 문제가 발생할 수 있습니다.
이러한 사업은 어느 한 업체가 자신의 업무만 수행해서는 전체 일정이 맞지 않을 수 있습니다.
도시계획업체는 도시계획 업무를, 건축사는 건축설계를, 토목업체는 토목도서를 작성하더라도 전체 절차를 관리하는 주체가 없다면 업무가 분절됩니다.
부동산개발 PM은 각 전문업체가 작성한 자료와 행정기관의 요구사항이 하나의 사업목표를 향하도록 조정해야 합니다.
행정사합동사무소 정의가 다른 이유
인허가를 중심으로 사업 전체를 검토합니다
사업성 분석에만 머무르지 않고 실제 사업 진행의 전제가 되는 행정절차와 인허가를 중심으로 검토합니다.
토지 매입 전부터 참여합니다
토지를 매입한 이후 허가를 알아보는 방식이 아니라, 계약 전에 개발 가능성과 주요 위험요소를 분석합니다.
개별 허가를 하나의 프로젝트로 연결합니다
개발행위허가, 농지·산지전용, 도로, 건축허가와 영업 인허가가 따로 움직이지 않도록 전체 일정을 관리합니다.
관계 전문가와 협업합니다
건축사, 토목·도시계획업체, 측량업체, 감정평가법인, 법무법인과 법무사 등 사업에 필요한 전문가를 연결합니다.
행정기관 보완에 실무적으로 대응합니다
인허가 신청 이후 발생하는 관계부서 협의와 보완요구를 분석하고, 사업계획에 반영하여 대응합니다.
전국 개발사업을 상담합니다
인천·서울·경기뿐 아니라 전국의 도시개발, 관광개발, 숙박시설, 공장, 물류시설과 토지개발사업을 상담합니다.
이런 사업이라면 부동산개발 PM 상담이 필요합니다
도시개발구역 지정 및 도시개발사업
공동주택·주상복합 개발
상가 및 노후 건축물 재개발
관광단지·관광휴양단지 개발
호텔·관광호텔·호스텔 개발
공장 신설과 산업시설 개발
물류센터·창고시설 개발
골프장·체육시설 개발
농어촌관광휴양단지와 관광농원
캠핑장·야영장 개발
요양시설·의료시설 개발
대규모 개발행위허가
국유지·공유지·도로가 포함된 토지개발
다수 토지소유자가 공동으로 추진하는 사업
시행사 선정 또는 조합방식을 검토하는 사업
개발 인허가가 장기간 중단된 사업
행정기관으로부터 보완 또는 불허가 통지를 받은 사업
부동산개발 PM 상담 전에 준비하면 좋은 자료
사업대상지 지번이나 도로명주소
토지이용계획확인원
토지대장과 지적도
등기사항전부증명서
건축물대장
현황사진과 항공사진
기존 설계도면과 사업계획서
토지매매계약서 또는 협의 중인 매매조건
기존 행정기관 협의내용
보완요구서나 불허가 통지서
토지소유자 및 사업참여자 현황
모든 자료가 준비되지 않았더라도 대상지와 개발목적을 알려주시면 초기 상담은 가능합니다.
다만 실제 개발가능성이나 인허가 가능성을 판단하기 위해서는 토지현황, 사업계획, 관계 법령과 관할 행정기관의 기준을 구체적으로 분석해야 합니다.
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자주 묻는 질문
부동산개발 PM은 언제부터 선임해야 하나요?
가장 좋은 시점은 토지매매계약을 체결하기 전입니다.
이미 토지를 소유하고 있다면 설계계약, 시행사 선정 또는 투자유치 전에 검토하는 것이 좋습니다.
사업 초기에 참여할수록 토지이용계획, 도로, 기반시설과 인허가 위험을 사업계획에 반영하기 쉽습니다.
도시개발 대행을 맡기면 모든 허가가 보장되나요?
인허가는 행정기관의 심사와 관계기관 협의, 심의 등을 거쳐 결정되므로 결과를 미리 보장할 수는 없습니다.
전문적인 도시개발 대행의 역할은 무조건 허가된다고 말하는 것이 아니라, 법령과 현황을 분석하여 가능성과 위험을 설명하고 실현 가능한 대안을 제시하는 것입니다.
건축사에게 맡기면 인허가 PM은 따로 필요하지 않나요?
건축사는 건축설계와 감리, 건축 관련 기술업무를 담당하는 핵심 전문가입니다.
다만 대규모 개발사업은 건축허가 외에도 도시계획, 개발행위, 농지·산지, 도로, 환경, 영업 인허가가 연결될 수 있습니다.
사업 규모와 성격에 따라 건축사와 함께 전체 행정절차를 관리하는 인허가 PM이 필요할 수 있습니다.
소규모 토지개발도 PM 상담이 가능한가요?
가능합니다.
사업 규모가 작더라도 도로, 개발행위허가, 농지전용, 산지전용이나 민원 문제가 발생하면 사업이 중단될 수 있습니다.
규모보다 인허가의 복잡성과 위험요소를 기준으로 검토해야 합니다.
지방에 있는 개발사업도 대행할 수 있나요?
행정사합동사무소 정의는 서울·인천·경기뿐 아니라 전국의 부동산개발 PM과 도시개발 대행 업무를 상담합니다.
지역별 도시계획조례와 행정기관의 실무기준이 다를 수 있으므로 대상지 관할 기준을 별도로 확인하여 업무를 진행합니다.
부동산개발, 토지부터 매입하지 마십시오
개발사업은 한 번 방향을 잘못 잡으면 되돌리는 데 큰 비용이 발생합니다.
토지를 매입하기 전에,
설계계약을 체결하기 전에,
시행사와 계약하기 전에,
투자자를 모집하기 전에,
해당 사업의 개발가능성과 전체 인허가 절차부터 검토해야 합니다.
행정사합동사무소 정의는 단순한 서류대행이나 사업성 분석에 머무르지 않습니다.
토지분석, 도시계획, 개발행위허가, 관계기관 협의와 각종 인허가를 하나의 프로젝트로 연결하는 인허가 실행형 부동산개발 PM을 제공합니다.
도시개발사업, 관광개발사업, 주상복합, 숙박시설, 공장, 물류센터와 토지개발사업을 준비하고 있다면 본격적인 사업 착수 전에 전문적인 검토를 받아보시기 바랍니다.
상담 및 문의
행정사합동사무소 정의
부동산개발 PM·도시개발 대행·개발 인허가 총괄 상담
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서울·인천·경기 및 전국 개발사업 상담이 가능합니다.
※ 구체적인 개발가능성과 인허가 여부는 사업대상지의 현황, 용도지역, 도로조건, 관계 법령, 관할 행정기관의 검토와 사업계획에 따라 달라질 수 있습니다.
